Ипотекийн зээл: Засгийн газрын “амь аврагч” уу?

2024 Зохиолч: Seth Attwood | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-16 16:12

Оросын капитализмын ертөнцөд ипотекийн зээл бол ард түмнийг дээрэмдэх хэрэгсэл юм. Ипотекийн зээлийн хүүгийн зорилтыг тодорхойлсон Ерөнхийлөгчийн зарлигуудын нэг нь ч биелээгүй.

Ипотекийн зээл: богино хэмжээний түүхэн аялал

Ипотекийн зээл үүсээд удаж байна. Ипотекийн зээл гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зээлийг хэлнэ. Эртний Вавилон, Эртний Египет, Эртний Ромд зээл олгох ажлыг бараг дангаар нь газрын баталгаагаар гүйцэтгэдэг байжээ. "Ипотек" гэсэн нэр томъёо (эртний Грекээс ὑποθήκη) анх 6-р зууны эхээр Грект гарч ирсэн. МЭӨ д. Эртний Грекчүүд ийм байдлаар зээлдэгчийн газартай хамт зээлдүүлэгчийн өмнө хүлээх хариуцлагын хэлбэрийг тодорхойлсон. Зээлдэгчийн газрын хил дээр энэ газар өр өгдөг гэсэн бичээстэй шон байрлуулсан. Ийм баганыг "ипотек" гэж нэрлэдэг ("суурь", "барьцаалах", "сануулга" гэж орчуулсан).

Өнөөдөр ипотекийн зээл нь ихэнх тохиолдолд энэ орон сууцны барьцаанд байгаа хүмүүс орон сууц (байшин, орон сууц) худалдаж авах зээл юм. Энэ төрлийн зээлийг орон сууцны моргейж (HMLs) гэж нэрлэдэг. Банкны түүхийн шинжээчдийн үзэж байгаагаар ийм зээлийг 19-р зууны сүүлийн хэдэн арван жилд Англид зохион бүтээжээ. Тэр үед Лондон хотын мөнгө зээлдүүлэгчид хувийн бизнест төвлөрч байсан зээлийн үйл ажиллагаагаа нэмэгдүүлэхэд бэрхшээлтэй тулгарсан. Хүн амын үр ашигтай эрэлт хэрэгцээ байхгүй, найдвартай барьцаа хөрөнгө байхгүйгээс иргэдэд зээл олгох нь хязгаарлагдмал байсан.

19-р зуунд Английн орон сууцны асуудлын хувьд энэ нь үндсэндээ хоёр аргаар шийдэгдсэн: чинээлэг иргэд өөрсдийн мөнгөөр үл хөдлөх хөрөнгө барьж эсвэл худалдаж авсан нь тэдний өмч болсон; ядуу хүмүүс (мөн тэдний ихэнх нь, ялангуяа хотод байдаг) чинээлэг байшингийн эздээс байр түрээсэлдэг байсан бөгөөд тэд өмчлөгчид биш харин хэрэглэгчид байв. Мөн хоргодох байранд амьдардаг хамгийн ядуу англичууд байсан (үүнийг өнгөлөг дүрсэлсэн байдаг C. Диккенс).

Банкууд дунд зэргийн баталгаатай (өөрөөр хэлбэл ажилтай байсан) иргэдэд яг энэ дээврийн хамгаалалтаар дээвэр худалдаж авах зээлийг санал болгож эхлэв. Мөнгө хүүлэгчид үл хөдлөх хөрөнгийн бүрэн эрхт эзэн болж, өмчлөгч гэдгээ мэдрэхийн тулд хүмүүсийг уруу татдаг болжээ. Ийнхүү шинэ төрлийн банкны үйл ажиллагаа үүссэн - HMLs. Лондон хотын эрэг баяссандаа гараа илж байв. Аажмаар энэ төрлийн зээл барууны бусад орнуудад түгээмэл болсон.

Толгой дээрх дээвэр эсвэл баяжуулах байгууламж уу?

Гэхдээ өнөөгийн Орос руу буцах. Засгийн газрын янз бүрийн баримт бичиг, янз бүрийн түвшний албан тушаалтнуудын хэлсэн үг, мэдэгдэлд орон сууцны ипотекийн сэдэв чухал байр суурь эзэлдэг. Түүгээр ч барахгүй үүнийг үргэлж нийгмийн шинж чанартай гэж танилцуулдаг. Ипотекийн зээл бол орон сууцны асуудлыг эцэслэн, эргэлт буцалтгүй шийдвэрлэх зорилготой "шидэт саваа" юм. Михаил Булгаков, орос эрийг тамлаж, бузарласан. Харамсалтай нь энэ нь өнөөг хүртэл үргэлжилж, бидний үеийн олон хүнийг тарчлаасаар байна. Орон сууцны нөхцөл сайжрах шаардлагатай гэж бүртгэгдсэн өрхийн тоо 2011 онд нийт гэр бүлийн тоонд (ганц бие хүмүүсийг оролцуулаад) 5.1% байна. Мөн 2017 онд энэ үзүүлэлт бага зэрэг буурсан, гэхдээ тийм ч их биш - 4.4% хүртэл.

Үнэмлэхүй утгаараа бүртгэлтэй тусламж хэрэгтэй хүмүүсийн тоо 2.8 саяас 2.5 сая болж буурчээ. Хэдийгээр энэ жагсаалтад орох нөхцөл маш хүнд байгаа ч гэсэн. Нэмж дурдахад, манайд орон гэргүй хүмүүсийн бүхэл бүтэн арми байгаа бөгөөд тэдний тоо янз бүрийн тооцоогоор 1.5-аас 3 сая хүртэл байдаг гэдгийг санах хэрэгтэй. Тэдний ихэнх нь бүртгүүлж, заасан жагсаалтад орохыг оролддоггүй. Ерөнхийдөө орон сууц (эсвэл түүний дутагдал) нь Оросын нийгмийн хамгийн хурц асуудал юм. Энэ нь Оросын шинэ баячуудын ордонуудын арын дэвсгэр дээр ялангуяа хурц, өвдөлттэй болдог. Гэтэл эрх баригчид ипотекийн зээлийн асуудалд өөр шалтгаанаар толгойгоо гашилгаж, нийгмийн тал нь халхавч төдий л юм шиг санагдаж байна. 90-ээд оны эхэн үеэс манай улсад капитализм тогтсон. Хэрэв тийм бол засгийн газар юуны өмнө капитализмын дүр төрх, түүний гол цөм болох банкируудын эрх ашигт үйлчлэх ёстой. Капитализм бол хэл нь эuphemisms буюу худал хуурмаг, зальтай үгсээр дүүрсэн нийгэм юм. ОХУ-ын Үндсэн хууль ийм эвфемизмээр дүүрэн байдаг. Тэр дундаа Оросын Холбооны Улс бол халамжийн улс гэж бичсэн байдаг. Үгүй ээ, үнэндээ энэ бол хөрөнгөтөн юм. Хэрэв тийм бол энэ нь хөрөнгөтний ашиг сонирхлыг илэрхийлэх ёстой бөгөөд юуны түрүүнд хээл хахуулийг (энд бид өөр нэг эвфемизмтэй харьцаж байна: зуучлагчдыг "банкчин" гэж нэрлэсэн). Тэгэхээр ипотекийн зээл банкир-хүлээн авагчдад хэрэгтэй.

Ипотекийн зээлийн тухай ардын мэргэн ухаан

Ардын мэргэн ухаан нь анекдот, "хар хошин шогийн" тусламжтайгаар моргейжийн мөн чанарыг үнэн зөв илэрхийлж чадсан. ЗХУ-ын үед "Арменийн радиод өгсөн асуулт" цувралын хошигнол түгээмэл байсан. Манай сэдэвтэй холбоотой энэхүү цувралын үргэлжлэл энд байна.

Арменийн радиод өгөх асуулт: Ипотекийн зээл гэж юу вэ? Хариулт: Энэ бол тэвчээргүй чичирч буй тусламжийн гар юм.

Хэрэв бид ипотекийн зээлийн бүх тайлбарыг эвфемизмээс цэвэрлэвэл энэ үзэгдлийн мөн чанарыг тайлбарлах хэдхэн үг бий. Үүний нэг нь "дээрэм" юм. Ипотекийн зээлийн махчин мөн чанарыг харуулсан ардын урлагийн зарим жишээг энд үзүүлэв.

Ипотекийн зээл: Засгийн газрын “амь аврагч” уу?

Гэхдээ ноцтой давалгаа руу буцах. Оросын эрх баригчдад тус улсад бүх талаараа ипотекийн зээл олгох бас нэг шалтгаан бий. Ипотекийн зээлийн цар хүрээ нэмэгдэхийн хэрээр эдийн засгийг хөдөлгөх нэг хүчин зүйл болдог. Эцсийн эцэст эдийн засгийн өсөлтийн хурдаар Засгийн газар зүгээр л давхаргуудаар дүүрдэг. 2015 онд ДНБ 2.5 хувиар буурсан. Дараа жил буюу 2016 онд ДНБ дахин 0.2 хувиар буурсан. 2017 онд 1.5%-иар өссөн (энэ нь дэлхийн дунджаас нэлээд доогуур хэвээр байна). Эцэст нь, 2018 онд бүс нутагт хаа нэгтээ 1.5-1.9% хүртэл өсөх төлөвтэй байсан. Мөн энд гэнэтийн бэлэг байна! Росстат энэ оны эхэнд ДНБ-ий өсөлт 2.3% байна гэж мэдээлсэн.

Оросын эдийн засгийн барилгын салбарын ачаар ийм гэнэтийн амжилтанд хүрсэн (дэлхийн дунджаас харахад даруухан хэвээр байна). Ипотекийн зээлийн өсөлт (өнгөрсөн жил шинээр олгосон зээлийн хэмжээ 1 их наяд рубль давж, олгосон зээлийн тоо 1,47 сая болсон; эдгээр нь нийтдээ дээд амжилт тогтоосон) үйл ажиллагаа байсан нь тогтоогдсон. ОХУ-ын оршин тогтнох). Өнгөрсөн жил анх удаа бусад санхүүжилтийн аргуудаас илүү ХМЛ-ийн тусламжтайгаар илүү олон орон сууц барьсан.

Үүнийг тооцож үзвэл ипотекийн зээлийн сэдэв төрд улам чухал болж байна гэж үзэж болно. Эцсийн эцэст, ядаж л ёс зүйтэй байхын тулд тэрээр дэлхийн дунджаас доогуур биш эдийн засгийн өсөлттэй байх ёстой. Үүнээс өмнө эрх баригчдад нэг эдийн засгийн аврах хэрэгсэл байсан - газрын тос, байгалийн хийн экспорт. Одоо түүнд ипотекийн зээлийн хэлбэртэй шидэт саваа байдаг бололтой.

Гэхдээ MHL-ийн хүү аюултай өндөр түвшинд байгаа тул энэ аврагч маш хязгаарлагдмал амьдралтай байх болно гэдгийг ойлгоход хэцүү биш юм. Сүүлийн жилүүдэд тэд жилийн 10-15 хувийн хооронд хэлбэлзэж байна (банкнаас хамаарч, мөн моргейжийн төрлөөс хамааран: хоёрдогч зах зээл дээр орон сууц худалдаж авах; шинэ орон сууцны төсөл гэх мэт).). Мэдээжийн хэрэг, тарифыг бууруулах ёстой. Тэгэхгүй бол "ипотекийн зээлийн хөөс" хурдацтай өсөж, сүйрснээр бүх зүйл дуусна. "Нэг алхам урагш, хоёр алхам ухрах" гэдэг зүйл юу болох вэ. Байнгын ипотекийн хямрал нь улс орны нийгэм, улс төрийн байдлыг (хямрал бүр - мянга, бүр сая сая хүний хувь заяаны эвдэрсэн) халуунд хүргэхийг бүү хэл.

Ипотекийн зээлийн хүүгийн талаар

Орос улсад ипотекийн зээлийн хүү үргэлж өндөр түвшинд байсаар ирсэн. Шударга ёсны үүднээс бид хүлээн зөвшөөрч байна: эрх баригчид зээлийн хүүг бууруулах шаардлагатай гэж өмнө нь ярьж байсан ч ямар нэгэн байдлаар удаашралтай, албан ёсоор олон нийтэд "нийгмийн санаа зовнилоо" харуулж байна. Банкирууд эдгээр тарнид зүгээр л хариу үйлдэл үзүүлээгүй. Ипотекийн зээлийн хүү өсч, доошоо хэлбэлзэж байсан бол эрх баригчдын халаглахаас илүү ноцтой хүчин зүйлийн нөлөөнд автсан.

Жишээлбэл, 2012 оны 5-р сард Ерөнхийлөгчийн зарлигийн нэг болох "ОХУ-ын иргэдийг хямд, тохилог орон сууцаар хангах, орон сууц, нийтийн үйлчилгээний чанарыг сайжруулах арга хэмжээний тухай" (2012 оны 5-р сарын 7-ны өдрийн № 600) -ийг авч үзье. Энэхүү тогтоолын эхний догол мөрөнд [2018 он хүртэл] дараахь зорилтыг тавьжээ: "Хэрэглээний үнийн индекстэй харьцуулахад ипотекийн зээлийн дундаж хүүг (рублээр) 2.2 нэгжээс илүүгүй түвшинд хүртэл бууруулах."

2019 он аль хэдийн хуанли дээр байна. 600 тоот тогтоолын энэ заалтын хэрэгжилтийг дүгнэхийг оролдъё. 2018 онд MHL-ийн хүү 10.5-14.0% хооронд хэлбэлзэж байна. Росстат өнгөрсөн онд хэрэглээний үнийн индекс 4.3% байсан гэж мэдээлэв. Тиймээс 2012 оны тогтоолын дагуу өнгөрсөн жил ипотекийн зээлийн дээд хэмжээ: 4, 3 + 2, 2 = 6.5% байх ёстой. Гэвч бодит байдал дээр хоёр дахин их байсан.

1 дэх хэсгийн 600 тоот тогтоол бүрэн хүчингүй болсон. Гэвч яагаад ч юм "дээрээс" хэн ч "шалгалт" хийгээгүй бөгөөд бүтэлгүйтлийн шалтгаан, буруутанг олоогүй. Эсвэл бүтэлгүйтлийн буруутан нь тэд биш юм болов уу? 600 тоот тогтоолыг гүйцэтгэхийн тулд биш, зөвхөн “нийгмийн санаа зовнилоо” харуулах гэж бичсэн юм болов уу? Тэгээд ч гэнэн цайлган бид тогтоолууд хэрэгжихийг хүлээж байна.

Ипотекийн зээлийн хүүг хэн хянадаг вэ?

2012 оныг хурдан урагшлуулж, цаг үетэйгээ ойртъё. Жишээлбэл, өнгөрсөн оны аравдугаар сарын эхээр ОХУ-ын Ерөнхийлөгчийн уулзалтыг холбооны сувгуудаар үзүүлсэн. Владимир Путин болон Сбербанкны тэргүүн Герман Греф … Ипотекийн зээлийн асуудлыг хөндөж, банкир ерөнхийлөгчид ипотекийн зээлийн хүүг бууруулна гэж амласан. Гэхдээ яг тэр сард Сбербанк ипотекийн зээлийн хүүг нэмэгдүүлсэн. Тайлбар: орон сууцны зах зээл дээрх үнэ буурч, бүтээн байгуулагчид метр квадратаа зарж чадахгүй, банкны эрсдэл нэмэгдэж, санхүүгийн шинжлэх ухааны хууль тогтоомжийн дагуу зээлийн хүүгийн өсөлтөөр нөхөгдөж байна.

Мөн энэ жилийн үйл явдал энд байна. Гуравдугаар сарын 14-нд болсон Оросын үйлдвэрчид, бизнес эрхлэгчдийн нэгдсэн холбооны (RSPP) их хурал дээр Владимир Путин орон сууцны зээлийн хүүг бууруулахыг тушаав. Тодруулбал, 2024 он гэхэд найман хувь хүртэл. Гэтэл 2012 оны тавдугаар сарын тогтоолоор “өчигдөр” дуусгах ёстой ийм үүрэг даалгавар өгөөгүй гэж үү? Ипотекийн зээлийн хүүг Оросын үйлдвэрчид, бизнес эрхлэгчдийн холбоо хариуцдаг уу? Энэ бизнес эрхлэгчдийн холбоо ханшийг хянах бодит хөшүүрэгтэй юу?

Түүний хувьд тавдугаар сар ч, Ерөнхийлөгчийн бусад зарлиг ч огт зарлиг биш гэдгийг ямар ч банкир танд хэлэх болно. Үүнээс гадна аман давж заалдах хүсэлт нь тийм биш юм. Аливаа зээлийн хүү, түүний дотор ипотекийн зээлийн хүүг тодорхойлдог гол шаардлага бол ОХУ-ын Төв банкны үндсэн хүү юм. 2012 оны тавдугаар сарын Ерөнхийлөгчийн зарлигт гарын үсэг зурах үед 8.0% байсан. Өнөөдөр 7,75 хувьтай байна. Хэрэв Засгийн газар үнэхээр ипотекийн зээлийн нөхцөлийг сайжруулахыг хүсч байгаа бол ОХУ-ын Банкинд ипотекийн зээлийн үндсэн хүүг иргэдэд олгох, эдгээр иргэд болон эдийн засагт аюулгүй байх түвшинд хүртэл бууруулахыг даалгах ёстой байсан. Улс. Гэхдээ ОХУ-ын Үндсэн хуулийг зөрчиж, ОХУ-ын Банк нь төрөөс "тусгаар тогтнолоо" зарласан тул ерөнхийлөгч ийм зарлиг бичиж чадахгүй. ОХУ-ын Ерөнхийлөгч ч үүнтэй санал нэг байгаа бололтой. Тиймээс "өвөөгийн тосгонд" зарлиг бичдэг.

Засгийн газар орон сууцны ипотекийн зээлийн үйл явцыг удирддаггүй гэж ойлгож байгаа. Одоогийн нөхцөл байдалд зөвхөн Оросын банк л үүнийг удирдаж чадна. Үнэн, Төв банкны тухай хууль ч, ОХУ-ын Банкны журамд ч ОХУ-ын Банк ипотекийн зээлийг шийдвэрлэх ёстой (мөн үүнээс ч илүүтэйгээр тус улсын орон сууцны асуудлыг шийдэх) талаар юу ч хэлээгүй. ОХУ-ын Банк илүү ноцтой зорилтуудтай байдаг - инфляцийг онилох (Төв банк ОХУ-ын Үндсэн хуулийн 75 дугаар зүйлийг зөрчин энэ ажлыг өөрөө зохион бүтээсэн). Үүний тулд банк шаардлагатай бол үндсэн хүүгээ хялбархан өсгөж, тус улсад ипотекийн зээлийн хямралыг өдөөж, олон зуун мянган хүнийг орон гэргүй болгож чадна.

Чоно өвсөөр хооллохгүй

Барилга, орон сууц, нийтийн аж ахуйн сайд Владимир Якушев Ипотекийн зах зээлийг хадгалах, хямралаас урьдчилан сэргийлэхийн тулд зээлийн хүүг 5 хувьд ойртуулах ёстой гэж саяхан зарласан. За, үүнтэй маргахад хэцүү юм. Харин сайдын мэдэгдлийг “сайн хүслээ” гэж ангилах ёстой. Сайдын хэлсэн өөр нэг санал бол зээлийн хүүг бууруулахдаа ипотекийн зээлийг … банкуудын өөрсдийнх нь ашгаас татаасаар олгох ёстой гэсэн санал байв. Үүнийг утопик ухамсар гэж нэрлэхэд бэрх. Энэ бол моргейжийн ертөнц хэрхэн ажилладаг талаар бүрэн буруу ойлголт юм. Чоно хонь идэхээ боль, өвс ид гэж хэлэхтэй адил. Өнгөрсөн онд Оросын банкуудын ашиг 1,3 их наяд рубль байсныг сануулъя. - Сүүлийн долоон жилийн дээд амжилт. Үүнээс 800 тэрбум рубль. Хадгаламж банкны данс. Энэ оны эхний хоёр сард банкуудын ашиг 445 тэрбум рублийн хэмжээнд хүрсэн байна.

Мөн ипотекийн зээлийн өсөлтийн улмаас ийм санхүүгийн үр дүнд хүрсэн нь хэнд ч нууц биш (Дашрамд хэлэхэд, нийт ипотекийн зээлийн талаас илүү хувийг саяхан Сбербанк олгосон). Банкуудын хувьд зорилго нь мөнгө, орон сууц барих нь арга хэрэгсэл төдийгvй гэдгийг сайд ерөөсөө ойлгохгvй байна. Банкирууд энэ онд ипотекийн зээлийн өсөлт үргэлжлэх болно гэдэгт маш их найдаж байгаа бөгөөд үүний ачаар 1.8-1.9 их наяд рублийн ашиг олохыг мөрөөддөг. Хэрэв таамаглал батлагдвал энэ нь ард түмнийг дээрэмдсэний улмаас банкуудын санхүүгийн рекорд амжилт болох юм.